2022. 4. 28. 12:08ㆍ잡동사니
[정보] (2022.5.10 개정) 1세대 1주택 비과세 총 정리.info
1. 개요
2022년 기준 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 대한 내용을 정리한 포스팅
'22. 5. 10 개정사항이 있어 업데이트 하였습니다.
2. 1세대 1주택 비과세 주요 개정사항('22.5.10)
2-1. 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제는 언제부터 적용하는지?
'22.5.10일부터 '23.5.9일까지 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 한시적(1년)으로 중과를 배제합니다.
예시로 3주택(A,B,C)을 보유하고 있는 김부엉씨가 '22.6월 조정대상지역 내 B주택을 양도할 계획이 있다고 해봅시다.
'08.01 - A주택 취득 (경기)
'15.04 - B주택 취득 (서울)
'20.08 - C주택 취득 (서울)
'22.05.10 - 개정규정 시행 (중과 한시 배제)
'22.06. - B주택 양도 예정
원래대로라면, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하고 있으나, 이번 한시적 중과 배제로 인하여 기본세율 및 장기보유특별공제 적용이 가능합니다.
2022년 5월 현재 대한민국의 양도소득세 기본세율은 아래와 같습니다.
2-2. '22.5.10부터 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지
'22.5.10. 이후 양도하는 분부터 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산합니다.
예시로, 2주택(A,B)을 보유한 박부엉씨가 '21.10월 B주택을 양도(과세)하는 경우를 보겠습니다.
'10.4 A주택 취득
'15.4 B주택 취득
'21.10 B주택 양도(과세)
'22.5.10. 개정규정 시행 (재기산 폐지)
'22.8 A주택 양도 예정
박부엉씨는 '22.8월 A주택을 양도할 계획입니다.
기존대로라면 1주택이 된 시점으로부터 2년이 안됐으므로 1세대 1주택 비과세가 안되었겠지만,
이제는 A주택을 2년 이상 보유('10.4월 ~ '22.8월)하였으므로, 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
사실 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건이 '17.8.3 이후 취득한 주택에 적용되므로, 박부엉씨의 사례에는 2년 거주요건이 없긴 합니다.
아무튼 지금부터는 1세대 1주택 비과세 조건이 보다 완화되었으므로, 차익실현 매물이 어느정도 시장에 공급되지 않을까 추측됩니다.
2-3. 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한과 신규주택 세대전원 이사·전입요건
'22.5.10 이후 양도 분 부터 종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한을 1년에서 2년으로 변경하고 세대전원 신규주택 이사 전입요건을 삭제하였습니다.
이번 개정으로 1년 내에 집을 못팔면 어쩌나 불안했던 분들이 다소 여유가 생기실듯 합니다.
2-4. 세대 구분형 아파트 일부를 임대한 경우 아파트 전체에 대해 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한지?
세대 구분형 아파트 전체에 대해 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
세대 구분형 아파트란 위 사진과 같이 공동주택의 일부를 세대별로 구분한 것으로, 구분소유는 불가능한 주택을 말합니다.
여기서 세대구분형 아파트 1주택을 보유한 거주자가 주택의 일부를 임대했을 때, 임대한 공간에 대해서는 거주기간 적용이 안될 수도 있을까봐 국세청에 질의를 한 부분으로, 2년간 전체 부분에 대해 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.
추가적으로 국세청 해석사례를 첨부합니다.
2-5. 일반주택과 상속주택을 소유한 경우 어떤 주택을 양도해야 비과세 가능한지?
상속받은 주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유하는 1세대가 상속개시 당시 소유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세 적용이 가능합니다. 이는 상속주택 특례에 의한 부분이기 때문에, 상속주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 적용이 되지 않습니다. 이때 상속주택도 2년을 보유한다면 비과세를 적용받을 수 있습니다.
이 부분에 대해서는 상황이 많기 때문에 국세청 해석사례 몇 가지를 첨부합니다.
2-6. 상속주택 2채 중 1채를 상속받은 경우 본인 소유 주택(일반주택) 양도시 1세대 1주택 비과세 가능한지?
2-5 경우의 업그레이드 버전 퀴즈
이번엔 2주택(B,C)를 소유한 아버지(별도세대)로부터 홍부엉씨와 그의 동생이 B주택과 C주택을 각각 1채 씩 상속 받은 경우에 대해 알아보겠습니다. 이번 사례의 세부사항은 아래와 같습니다.
* 아버지의 주택 소유기간 : B주택 15년, C주택 10년
'18.9 A주택 취득
'22.4 B,C주택 중 B주택 상속 받음
'22.10 A주택 양도 예정
이런 경우에는 선순위상속주택(피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 등)의 개념이 적용되는데, 홍부엉씨의 경우 아버지의 주택소유기간이 가장긴 B주택(15년)을 상속받았으므로, 상속주택 특례가 적용되어 A주택(일반주택) 양도시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 힘내라 동생
2022년 5월 현재 선순위상속주택의 판정방법은 아래와 같습니다.
아래는 이에 해당되는 국세청 해석사례입니다.
2-7. 상속주택을 소유한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는지?
일시적 2주택 비과세와 상속주택의 콜라보 문제
점점 어려워지는 퀴즈
결론적으로는 일시적 2주택 특례와 상속주택 특례는 중첩적용이 가능합니다.
바로 사례로 넘어가보겠습니다.
'15.5 A주택 취득 (아들)
'22.1 B주택 상속
'22.5 C주택 취득 (아들, 비조정)
'24.2 A주택 양도 예정
A주택을 소유한 김장남씨가 '22.1월 아버지(별도세대)로부터 B주택을 상속받았고, 김장남씨가 이사를 위하여 '22.5월 C주택을 취득하고 '24.2월 A주택을 양도할 계획입니다.
이런 경우에는, 종전주택(A)을 취득한 후 1년 이상이 지난 후에 신규주택(C)를 취득하였고, 3년* 이내 종전주택(A)를 양도한 경우에 해당하므로 비과세 적용이 가능합니다.
다만, 본 사례의 경우 신규주택(C) 취득당시 조정대상지역에 위치하지 아니하여 종전주택(A) 처분기한은 신규주택(C) 취득일로부터 3년입니다. 취득당시 조정대상지역이라면 이제는 2년이 적용되겠습니다.
2-8. 일시적 2주택 상태에서 1주택자인 어머니와 합가한 경우 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는지?
이번엔 일시적 2주택 특례와 동거봉양합가 특례의 혼합된 경우로, 결론적으로 중첩 적용이 가능합니다.
질문자의 상황은 일시적 2주택자(B,C)로 '22.1월 A주택을 보유한 어머니를 동거봉양하기 위하여 합가한 상황이며, '22.6월 본인 소유의 B주택을 양도할 예정인 경우입니다.
상황정리
'07. 12 A주택 취득 (어머니)
'18. 06 B주택 취득 (아들, 조정대상지역)
'21. 07 C주택 취득 (아들, 비조정지역)
'22. 01 합가
'22. 06 B주택 양도
B주택 취득 후 1년 이상이 지난 후 C주택 취득하였고, 3년* 이내 종전주택(B)을 양도한 경우에 해당하므로 비과세 적용이 가능합니다.
이번 사례 역시 2-7 경우와 마찬가지로, 신규주택(C) 취득 당시 조정대상지역에 위치하지 아니하여 종전주택(B) 처분기한은 신규주택(C) 취득일로부터 3년입니다.
2-9. 1주택자와 1분양권자가 혼인한 경우 혼인일로부터 몇 년 이내에 기존주택을 양도해야 비과세 적용이 가능한지?
행복하지만 고민되는 경우
양도안하고 계속 들고갔으면 더 좋았을 경우
'17.6월 A주택을 취득한 남자와 '21.10 B분양권을 취득한 여자가 '22.5 혼인했을 때, '25.6 A주택을 양도할 경우의 상황입니다. 부럽다
결론은 1주택자와 1분양권('21.1.1 이후 취득한 분양권)을 보유한 자가 혼인한 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용받을 수 있습니다.
따라서, 이 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 A주택을 양도할 예정이므로 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
2-10. 상속받은 농어촌주택을 소유한 상태에서 일반주택을 취득·양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 가능한지?
시골의 소규모 농가주택(A)을 상속받은 이후 B주택을 취득하고 이후 B주택을 양도했을 때 비과세 여부를 질의한 사항으로, 결론적으로는 B주택 양도시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
상황정리
'01. 04. A 농어촌주택 취득 (아버지)
'15. 03. A 농어촌주택 상속 (딸)
'17. 08. B주택 취득
'22. 08. B주택 양도 예정
농어촌주택을 상속받은 경우, 상속개시 당시 보유한 주택이 아닌 경우에도 일반주택 양도시 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다.
아래는 농어촌 상속 주택 요건입니다.
1) 피상속인이 5년 이상 거주한 사실이 있을 것
2) 수도권(서울·경기·인천) 밖의 읍(도시지역 제외)·면 지역에 소재할 것
3. 내용
양도소득세는 조세정책적인 목적으로 비과세 혹은 감면되는 경우가 있습니다.
비과세 되는 경우는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서, 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
다만, 양도 당시 실지거래가액이 12억원이 초과하는 고가주택은 제외되는데, 1세대 1주택 12억 이하의 주택은 나라에서 서민으로 보고(...) 양도소득세는 걷지 않겠다고 보시면 됩니다.
그러면 '무주택자가 12억 이하의 주택을 전세끼고 2년을 보유해도 되겠네?' 하는 생각이 드실 수 있으나, 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 하는 조건이 붙습니다.
그렇다면 (일시적 2주택이 아닌) 리얼 2주택 이상을 보유한 1세대의 경우, 주택을 모두 처분하고자 할 수가 있는데, 이 때 한 번에 처분하는 것이 아니라 나머지 주택을 먼저 처분하고, 최종 1주택이 남았을 때 그 날로부터 2년을 보유하면 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 이것을 응용하면, 다소 저렴한 주택이나 1세대 1주택에 해당되지 않는 주택을 선처분하고, 양도차익이 많은 실지거래가액이 12억에 근접한 주택을 마지막에 한 개 남겨서 2년 보유함으로써 양도소득세를 절세할 수 있다는 뜻도 됩니다.
이 외에도, 단독주택의 경우 부수토지가 딸려있는 경우가 있는데,
i) 도시지역 내에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거/상업/공업지역은 3배, 2022년 개정)
ii) 도시지역 밖에 있으면 주택정착 면적의 10배까지
를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 봅니다.
4. 관련문서
· 주택임대사업자 (자진·자동)말소 후 거주주택 1세대 1주택 양도소득세 비과세 여부
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